空室対策＝入居者目線
空室対策のポイントも色々ありますが…
空室対策のポイントは、
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入居者目線
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仲介業者や管理会社と、どう付き合うか
の２点が中心と思います。
その中でも、入居者目線が一番大切です。
住まいを探す人は、最近ではインターネットで事前に調べてから、仲介業者に行きます。
７～８割以上がそうだという調査結果もあります。
当然ですよね。
パソコンはもちろん、携帯電話でも簡単に探せる世の中ですから。
不動産屋さんに行って、色々気を使う前に、気軽に簡単に探せるんですから。
なので当然住みたい地域の家賃相場や、どんな物件が有るかは知っています。
インターネットで調べれば地域の家賃相場なんかも、もちろん簡単に出てきます。
しかも事前に見たり調べたりした事を、仲介業者さんで言わない人の何と多い事か。
（言う必要もないし、言わない方が安心なんだろうと思います。）
では、入居者目線です。
部屋探しをする人は、まず住みたい地域、そして単身かファミリーか（間取りなど）、そして希望家賃程度を条件にインターネットで検索を掛けます。
または、スーモやアットホームなどのポータルサイトと言われるところで、更に細かい条件を設定して検索を掛けます。
すると殆どの場合、かなりの数の物件情報が出てきます。
ここで、勝敗の半分は決まります。
なぜかって？
検索にひっかからなければ、あなたの物件の情報を見てもらえないからです。
なかば、この世に無いのと同じです。（きつい言い方でスイマセン。）
いくら、うちの物件はこんなに良いんですよって言ってもみても、探している人の目に触れないと、始まりません。
勿論すべての人がインターネットで探す訳では有りませんが、今では大半がそうなのですから、この差は大きいと言わざるを得ません。
正直な感想として、ここ１０年ほどで、賃貸物件と入居希望者の結びつき方が、大きくさま変わりしました。
さらにここ３～５年で、それが集中化とものすごい進化をしたと思います。
仲介業者ですら、ついていけてない所が有るくらいですから。
入居者目線＝入居者が部屋探しをしている視線の先には、パソコンやスマホ・携帯電話の画面がまずは有るのです、先にくるのです。
ですから、まずは画面の中で見てもらえるのかどうか？画面の中で興味を持ってもらえる物件かどうか？と言う事を考えなくてはいけません。
これも大事な入居者目線です。
次に仲介業者と、どう付き合うか。
仲介業者さんとのお付き合いも、とても重要です。
大家さんの中には、空室確認の電話や家賃の値下げ交渉ばかりで、うんざりしている方もいるようですが、仲介業者さんが入居者のほとんどを付けていることに変わりは有りませんので、『協力関係』を築くことが、とても重要です。
そして実はここでも、先ほどの入居者目線が重要なのです。
まず忘れてはいけないのが、仲介業者さんも商売です。
大家さんが、「不動産賃貸事業」を行っているのと同様、商売・事業です。
インターネットからの集客がどんどん増えている今、仲介業者さんもいかに集客を図るかに当然、苦心しています。
はっきり言って、入居者さんが付きやすい物件はもちろんですが、来店されたお客さんに案内しやすい物件や提示しやすい物件なら、欲しいのです。
取扱い（仲介）したいし、案内したいのです。
ですが、仲介業者さんも商売です。
決まりにくい物件や敬遠される物件、条件のわるい物件・魅力のない物件などは後回しです。
なぜか？
まずは先ほどのインターネットですが、以前の様に簡単なホームページに、単に載せたぐらいでは、実はあまり集客力は発揮できません。
スーモやアットホーム、ホームズなどのポータルサイトに掲載しないと大きな効果は得にくいのです。（又は大手仲介業者（FC）のサイトなど）
そしてインターネットに掲載するには、費用も人手も掛かるんです。
そうなんです、お金が掛かるんです。人手もいるんです。
これを理解していない大家さんが、とても多いのです。
つまり、ホームページやポータルサイトで検索に掛かりやすい物件かどうかと言う事が、以前と違い条件として加わっているのですが、その検索の対象になるのも、勝手になるのでは有りません。
お金と人手をかけて仲介業者さんが、可能性の低い物件や無い物件を、掲載するでしょうか？
もちろん枯れ木も山の賑わいと言いますし、大家さんとのお付き合いで掲載する事も有るでしょう。
ダメ元で掲載する事も多いと思います。
しかしそれで、大家さんにとって効果が期待できるでしょうか？
あまり期待できないと思います。
仲介業者さんも、入居者目線で見て検索してもらえる・興味を持ってもらえる物件が良いのです。
次に、来店時です。
これは、とある不動産業界（賃貸仲介）に長くいる方も同様の意見でした。
ずっと以前と比べると、仲介業者の店への来店客数は、平均して減っています。
しかし、来店客数に対する契約率は、上がっているのです。
これは事前にインターネット等で、見ているからと思われます。
昔は、気に入る物件（検討対象・内見対象）が見つかるまで、何件も仲介業者を回る人も多かったと思います。
そうしないと、希望の物件にめぐり合う可能性が低かったですし、情報が集められないからです。
その為、仲介業者さんからの提案・提示がものすごい威力を発揮していました。
しかし今ではそんなことしなくても、家に居ながらインターネットですぐ見つけられるのです。
携帯電話１コで、こと足りるのです。
沢山の物件情報の中から、希望に合うものや近いものを事前に知る事が出来るのです。
（仲介業者さんの所に行くのは、最後でも良いのです。）
と、言う事はつまり…、
来店時にはある程度お客さんの頭の中では、話しが出来上がっている可能性が高いのです。
希望の範囲や、ボーダーラインが決まってしまっている可能性が高いのです。
（口に出す・出さないは別にしても。）
と、言う事は…、
来店客に対する提案可能な幅が、狭いのです。
仲介業者さんが営業力を発揮できる幅が、以前より狭いんです。
来店客の頭の中の考えから、はずれてしまう物件を仲介業者さんが提示しても、相手にされませんし、下手をすると、別の店に行かれかねません。
最近は、同じ物件を違う仲介業者も取り扱っていることぐらい、来店客は知っています。
となると、やはり入居者目線で見て良いかどうかは、来店時でも重要なのです。さて話を、『協力関係』を築く事に戻しますが、長々と色々書いてきたのには、訳が有ります。
以前も確かにそうだったのですが、以前にもぐっと増して部屋探しをしている人達の注目している・注目されやすい物件や条件はどういったものか？という情報が、仲介業者さんに眠っているのです。
今、インターネット中心の世の中になりました。
インターネットに詳しい人には当然の話しなんですが、インターネットに掲載して、入居者が決まる決まらないは関係なく、
- どんな物件・条件が検索されているのか？
- 例えばある物件が、検索されたのか？されなかったのか？
全て分かるのです。
これを知っているのは、掲載した仲介業者さんです。
空室がなかなか埋まらないからと、仲介業者さんに「もっとお客さん連れてこい！」って言ってもあまり意味が有りません。
だって、部屋探しの人が仲介業者さんの所に行くよりも先に、その物件はすでに選別されているのですから。
となると、仲介業者さんと協力関係を作って、それらを教えてくれる・アドバイスをくれる等が出来るか出来ないかで、大きく変わると思いませんか？
もちろん、それだけでは有りません。
部屋探しの人も、仲介業者さんも人間です。
昔と同様、仲の良い、または良い対応をしてくれる大家さんの物件で有れば、部屋探しの人が決めかねている時などに、おしてくれる事も有るでしょう。
（勿論、大きく条件が合わない場合は、別でしょうが・・・）
また部屋探しの人も、仲介業者さんが本気で勧めてくれている事が伝われば、それに決めるかもしれません。
でも、仲の悪い大家さんの物件を簡単に勧めたり、本気でおしたりするでしょうか？
別の店に行かれかねないのに…。
なにも仲介業者さんの言いなりになる事は有りませんが、明らかに昔よりも仲介業者さんと協力関係が有るかどうかは、大きな差になると思います。
最期に、ご自分の物件をインターネットで検索してみた事、が有るでしょうか？
意外に、された事が無い方が沢山います。
された事が無い方は、ぜひ一度試してみて下さい。
パソコンでも携帯電話でも結構です。
その際、その物件名や細かい住所で検索してはダメですよ。
部屋探しをする人の気持ちになって、住所は〇〇市程度まで、△△駅周辺程度で、２LDKなどの間取りの条件などで。
された事が無いという大家さんがよくいたので、目の前で何度かしてみてあげた事が有ります。
募集中物件の、あまりの多さに驚かれる方。
ご自分の物件が、なかなか見つからない方。
などなど様々ですが、イメージとかけ離れていた方が殆どでした。
ぜひ、確認の為に試してみましょう。
